1주택자 양도세 비과세 기준 인상(9억 -> 12억)

1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 12월 8일부터 9억원에서 12억원으로 상향됩니다.

 

기존의 실지거래가액 9억원은 집값이 많이 오른 현 상황을 반영하지 못한다는 지적이 많았는데요,

기존의 9억 기준은 9억이 고가주택의 기준이라는 보편적 정서에 따른 것이었는데,

최근 1-2년 간 서울 집값이 전체적으로 상승하면서 9억은 평범한 아파트 가격이 되어버렸죠....

 

 

 

 

이런 상황에서 양도세 비과세 기준을 9억으로 계속 두는 건 

실수요자의 부담을 늘려 주택을 팔지 못하게하는 거래의 장벽이 되어

고가 주택의 기준을 실지거래가액 12억으로 상향한 것입니다.

 

 

 

 

수정이유는 1세대 1주택자의 양도소득세 부담 완화라고 합니다.

실수요자에게 양도세 폭탄을 주면 누가 집을 팔려고 하겠어요

근데 또 팔아야하는 상황이 있으니... 기존에 적용하려고 한 내년 1월보다 조금 앞당겨 적용된 것이 

다행인 것 같습니다.

 

 

 

 

 

적용 시기 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지

보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 되는데,

이번 양도세 개정안은 12월 8일 양도분부터 적용되게 됩니다.

 

등기일과 잔금 청산일 중 빠른 날로 새로운 양도세 비과세 기준이 적용되는데

일반적으로는 잔금 청산일이 등기보다 빠르기 때문에 잔금 청산일이 적용됩니다.

 

 

적용 대상

 

앙도소득세 비과세는 조세 정책적 목적으로 감면해주는 경우로, 

 

1세대가 양도일 현재 (12/8 부터) 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로

2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

- 이 때 1주택의 실지거래가액이 12억원을 초과하면 안됩니다. 

-17년 8월 3일 이후에 취득한 주택일 경우, 해당 주택이 조정대상 지역에 있다면 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

-’21.1.1. 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우,

다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.

- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지,

도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

양도세 계산

 

양도가액 - 취득가액  = 양도 차익

 

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

 

양도소득금액 - 감면대상소득금액(신축, 미분양등) - 기본공제 250만원 = 양도소득과세표준

 

양도소득과세표준 x 세율 = 산출세액

 

양도세율 

 

 

 

과세표준이 10억이 넘는 주택은 양도세율이 무려 45%에 달합니다.

1세대 1주택자는 실거래 양도 가격이 12억 원 이하면 비과세 혜택을 받고,

12억 원이 넘으면 과세 대상 양도 차익에서 기본공제·장기보유특별공제를 빼

과세표준을 산출하고 여기에 6~45%의 세율을 곱해 양도세를 결정합니다.

 

예를 들어 주택을 7억 원에 취득해 12억 원에 판(5년 보유·5년 거주) 1세대 1주택자 A 씨의 경우,

현행 비과세 기준 9억 원을 적용하면

1,340만 원의 양도세를 내야 하지만 앞으로는 한 푼도 내지 않아도 됩니다.

 

 

 

효과

 

 

 

비싼 집이 많은 서울이 1주택자 비과세 확대 덕을 톡톡히 봅니다.

하지만 위에서 언급한 비과세 '대상'에 해당이 되어야하므로 (2년 거주)

 

전세를 끼고 산 '갭투자'로 4년 보유만 하고 2년 거주하지 않아 12억원 비과세 혜택을 받지 못하면

양도세가 더 많이 나올 수 있습니다.

 

또한 비과세 확대로 1주택자 세금 부담이 줄어드는 사이 다주택자 양도세는 더욱 불어났습니다.

기본세율에 더하는 가산세율이 10~20%포인트에서 지난 6월부터 20~30%포인트로 올라갔어요.

3주택자 세율은 최고 75%에 달한다. 

1주택자가 비과세 확대로 이득을 보는 반면 다주택자는 가산세율 상승으로 더 내게 된 거죠.

팔기 어려운 상황이 됐습니다.